賃料減額判例の徹底研究〜押し迫るテナントからの賃料減額請求への対応に向けて

【満席御礼】賃料減額判例の徹底研究
〜迫り来るテナントからの賃料減額請求への対応に向けて〜

◆受け入れるべきか、どこまでか、拒否できるのか

◆ビルオーナー・プロパティマネジャーの必須知識

【講師】
町田 裕紀

赤坂シティ法律事務所 弁護士

【開催日時】
平成21年2月16日(月) 午後1時30分〜5時00分
<開場・午後1時>


【主催】 株式会社 ファンドソリューション
【後援】 財団法人 日本ビルヂング経営センター
      社団法人 全国ビルメンテナンス協会


【概要】
 未曾有の景気低迷がオフィス賃料を直撃しています。実際、2008年末の調査では東京都区部で5.4%という大幅な下落がみられました((財)不動産研究所調査)。この賃料下落傾向は拡大の傾向を見せており、2009年初頭からさらに本格化する見通しです。また、別な側面からみれば、賃料下落局面の中でテナントの引き抜きがさらに増大することが予想されます。
 テナントからの賃料減額請求をめぐっては、当然のことながらオーナーサイドとテナントサイドの利害が鋭く対立するため、多くの裁判例が存在します。ビルオーナーはもちろん、賃料改定交渉の矢面に立つプロパティマネジャーは、こうした賃料減額請求をめぐる裁判例を十分に理解した上で、テナントの賃料減額請求に対応することが必要不可欠です。さらに、プロパティマネジャーは、単なるビル管理業とは異なり、マネジャーとして賃料改定交渉においてオーナーやアセットマネジャーに対し一定の提案をすることが求められ、その際には説明責任も果たさなくてはなりません。そのためにも、賃料をめぐる裁判例の知識は必須となります。
 そこで、本セミナーでは、ビル運営・管理をめぐる裁判に多くの実績を持ち、多くのセミナーでの講演実績のある町田裕紀弁護士(赤坂シティ法律事務所)に、オフィスビルに限らず商業施設も含めて賃料減額に関する裁判例を徹底的に分析していただき、実務に活かすための判例の知識と動向をわかりやすく解説していだきます。


【コンテンツの詳細】

 T:賃料減額請求をめぐる基礎知識
  1.賃料減額請求権の行使〜基本の確認〜
   @賃料減額請求とは
   A賃料減額請求権の行使方法
   B賃料減額請求の効果
  2.賃料減額請求をめぐる問題の概要
   @正常賃料の算定の問題
    →原則として不動産鑑定士による客観的評価
    →裁判所が鑑定意見を参考に修正
   A合意賃料と正常賃料との差額をいかに調整するか
     〜個別事情に合わせた支払賃料の算定の問題〜
     (サブリースの特殊性を含む)
    →裁判所が個別事情を認定しながら調整
  3.裁判所が採用する不動産鑑定評価基準
   〜正常賃料の算定手法の確認〜
   @不動産鑑定評価基準(国土交通省)の紹介
   A不動産鑑定評価基準の解釈(判例紹介)
   B裁判所の採用した鑑定評価基準(判例紹介)

 U:テナントから賃料減額請求を受けた場合の対応
  1.裁判所が重視する賃料減額要素の事例研究
   @裁判所の考え方の基本
     ・相場の下落は直ちに賃料減額に結びつかない。
   A合意賃料と正常賃料の差額を誰がどのように負担すべきか
     ・負担の基準(事例紹介)
   Bサブリースにおける賃料減額請求(事例紹介)
     ・例えば最高裁平15.10.21判決
   C「賃料増減特約」の効力
     ・認められる特約、認められない特約
  2.プロパティマネジャーの役割とビルオーナーの対応
   @賃料減額請求をどこまで受け入れるかの提案
    (PMからビルオーナーへ)
    →テナントの限界価格を知る。
   A提案をするにあたってのPMの説明責任
    →限界価格の説明ができるか。
   Bオーナーとして如何に判断すべきか

※上記項目は、内容向上のため一部が変更になる可能性がありますので、予めご了承ください。


■講師プロフィール:
  町田裕紀 氏 (弁護士 赤坂シティ法律事務所)
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 平成10年一橋大学法学部卒業。現在、赤坂シティ法律事務所・弁護士(第一東京弁護士会)。ビル管理・運営をはじめとして、不動産・建設全般をめぐる裁判事例で多くの実績を持っている。


 お申込はこちら

主催:株式会社 ファンドソリューション
後援:財団法人 日本ビルヂング経営センター
    社団法人 全国ビルメンテナンス協会

会場:主婦会館プラザエフ 4Fシャトレ  >>地図
東京都千代田区六番町15番地 TEL.03-3265-8118
(JR四ッ谷駅麹町口すぐ前)

参加費:32,000円(税込)/人
※1社で2名以上お申込の場合は、お二人目から27000円/人となります。

日本ビル経営管理士会(JBMS)会員平成20年度ビル経営管理講座受講生ビルメン協会会員は、27000円/人となります。
後援団体割引適用をご希望の方は、お申し込みの際に適用資格をご記入ください。ご記入のない場合は適用されません。

参加費は、下記口座へ平成21年2月10日(火)までにお振り込み下さい。

〈銀行口座〉
三菱東京UFJ銀行 麹町中央支店
普通bP529867  潟tァンドソリューション
■■振込手数料はご負担願います。■■

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