テナント破綻とファンド破綻〜起こりうる現実的問題点と、対応策の法的注意点

テナント破綻とファンド破綻
〜起こりうる現実的問題点と、対応策の法的注意点〜

サブリース会社破綻の場合はどうか?

【講師】
町田 裕紀

赤坂シティ法律事務所 弁護士

【開催日時】
平成20年12月9日(火) 午後1時30分〜5時00分
<開場・午後1時>


【主催】 株式会社 ファンドソリューション
【後援】 財団法人 日本ビルヂング経営センター


【概要】
 今、世界的な規模で不況の嵐が吹き荒れています。もちろん我が国も例外ではなく企業破綻が急増しています。賃借人企業が破綻に至れば(破綻に近い状態であっても)、従前どおり賃貸ビルにテナントとして入居し続けることは困難となります。賃貸人・不動産ファンド破綻の場合も多方面に影響を及ぼします。
 そういう事態になれば、さまざまな形で問題が発生しますが、その際に迅速な対応を執れるか否かにより、最終的に賃貸人に生じる損害額も大きく異なります。未納賃料、敷金・保証金の扱い、夜逃げ同然で退去された場合の原状回復と残置物の処理等にどう対応すべきか? その法的注意点はどこにあるのか? サブリース会社破綻の場合においても多くの問題が発生します。さらに、不動産ファンドスキームの中でファンド会社やAM会社が破綻した場合は複雑な問題が発生します。
 賃借人・賃貸人に限らずアセットマネジャー、プロパティマネジャーも、これらのケースそれぞれについて対応策を考えておく必要があります。むろん法的な根拠が必要なことは言うまでもありません。
 そこで本セミナーでは、ビル運営・管理をめぐる裁判に多くの実績を持つ町田裕紀弁護士(赤坂シティ法律事務所)を講師にお招きし、「テナント破綻」「ファンド破綻」のケースを中心として、「サブリース会社破綻」も含め、これらの現実的問題点と対応策、法的注意点について、具体的事例を踏まえてわかりやすく解説していただきます。


【コンテンツの詳細】

 第1 はじめに:企業破綻の基本知識
   @破産/民事再生/会社更生
    →それぞれの制度の特徴と回収手続きの概要
   A「破産」の場合の基本知識
    →破産管財人登場 その権限は?
 第2 テナント(賃借人)破産のケース
   〜オーナー(賃貸人)として現実的にどう対応するか〜

   @破産管財人にどう対応するか
    (破産管財人の発想は? できる限り多くの財団を形成する
     こと)
   A賃貸借契約はどうなるか
   B滞納賃料はどうなるか
   C敷金・保証金はどうなるか
   D原状回復はどうするか(残置物の処分も含めて)
   F相殺はできるのか(その他回収方法)
 第3 オーナー(賃貸人)・
    ファンド会社・AM会社破産のケース
   〜賃借人(サブリース会社)、
     管理会社としてどう対応するか〜

   @賃貸借契約はどうなるか
   A敷金はどうなるか
   B任意売却と競売(抵当権実行)
    ⇒賃貸借契約・敷金の行方 抵当権者(新所有者)への
     対抗の問題、
     短期賃貸借保護制度の廃止
   C管理契約はどうなるか
    ⇒賃料回収代行の権限は? ビルの管理責任は?
     原則として新所有者には承継されない。
 第4 サブリース会社の破綻
   1 問題の所在 〜テナントとの関係がどうなるのか〜
    ・テナントに退去を求められるか
    ・転貸借契約が承継されるのか
    ・サブリース契約上の地位の承継
    (賃借人の地位及び転貸人の地位の承継)
    ・サブリース会社からの保証金、テナントからの保証金の処理
   2 賃料不払いによる解除の場合(事実上の破綻)
     ⇒事例の紹介

   3 合意解除の場合(事実上の破綻)
     ⇒事例の紹介

   4 破産管財人による解除の場合(破産手続)
     ⇒事例の紹介

 第5 テナントの破綻に備えて 〜契約条項の確認〜
   @賃料倍額条項
   A行方不明の場合の無催告解除権
   B賃料不払いの場合の無催告解除権
 第6 「民事再生」の場合
    (※基本的に企業は存続するので前記のような問題は発生しない)

   @破産との違い
   A契約の効力
   B滞納賃料と再生手続開始後の賃料

※上記項目は、内容向上のため一部が変更になる可能性がありますので、予めご了承ください。


■講師プロフィール:
  町田裕紀 氏 (弁護士 赤坂シティ法律事務所)
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 平成10年一橋大学法学部卒業。現在、赤坂シティ法律事務所・弁護士(第一東京弁護士会)。ビル管理・運営をはじめとして、不動産・建設全般をめぐる裁判事例で多くの実績を持っている。


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