「善管注意義務」でプロパティマネジャーはどこまで法的責任を問われるか

「善管注意義務」で
プロパティマネジャーはどこまで法的責任を問われるか

不動産証券化時代のプロパティマネジメントをめぐる法的論点

【講師】
町田 裕紀

赤坂シティ法律事務所 弁護士

【開催日時】
平成20年9月10日(水) 午後1時30分〜5時00分
<開場・午後1時>


【主催】 株式会社 ファンドソリューション
【後援】 財団法人 日本ビルヂング経営センター


【概要】
 今、不動産業界ではPM(プロパティマネジメント)の重要性がますます高まっています。不動産価格の上昇が以前ほど望めなくなったこともあり、インカムゲインの重要性・不動産収益の最大化が強く求められているからです。そのため、投資家・ビル所有者からAMへ、最終的にはPMに収益最大化のためのさまざまな要求がなされます。また金融商品取引法によって、AM等に課された義務がさまざまな形でPMへの要請として転嫁されてくる場面が増えてきました。それに応える優秀なPMが求められていると言えます。
 ビルの運営管理に関しては以前から、賃料増減額交渉、滞納賃料対策、原状回復、安全管理、敷金・保証金返還請求など多くの法的問題が取り上げられています。これらの問題は従来ほとんどの場合、賃貸人(ビルオーナー)と賃借人(テナント)間の問題として語られてきました。しかし、近年はこうした問題の中でPMがどういった役割を持ち、どこでPMの法的責任が問われるのかが重要となっています。
 そこで、本セミナーでは、ビル運営・管理をめぐる裁判に多くの実績を持つ町田裕紀弁護士(赤坂シティ法律事務所)を講師にお招きし、「善管注意義務」をキーワードとして、不動産証券化時代におけるPMの役割を再確認したうえで、業務委託契約、安全管理義務、賃料増減額交渉をテーマに、これらに関連する法律問題について、具体的事例を踏まえてわかりやすく解説していただきます。


【業務委託契約、安全管理義務、賃料増額請求を中心に】

 1 はじめに
   PMの善管注意義務の重要性

   ・PMの善管注意義務はどこまで求められるか
   ・金融商品取引法はPMにどういう影響を与えたか
   ・善管注意義務のために、PMとしてなすべきこと
 2 金融商品取引法の概要
   ・PMとしてどんな業務が委託されるべきか
   ・委託者(ビルオーナー)と受託者(PM)間の費用と責任の分担
   ・委託者と受託者との間の権利義務関係の明確化
 3 安全管理義務(ビルにおける事故)の場合
   ・完全管理義務(PMの立場から)における責任
   ・具体的事例
    ⇒@湯滴による転倒事故 A火災 B設備
   ・PMとして何をしておくべきか?    ・どこまでがPM業務か
   ・不動産証券化物件における責任の所在
 4 賃料増減額請求の場合
   ・賃料増額請交渉とPMの役割
   ・PMとして善管注意義務違反をどう回避すべきか
   ・具体的事例の紹介
    ⇒@自動改訂特約の有効性
      A自動改訂特約と賃料増減額請求
      B長期間賃料増額交渉を行わなかった事例
   ・PMとして何をしておくべきか?
   ・どこまでがPM業務か?

※上記項目は、内容向上のため一部が変更になる可能性がありますので、予めご了承ください。


■講師プロフィール:
  町田裕紀 氏 (弁護士 赤坂シティ法律事務所)
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 平成10年一橋大学法学部卒業。現在、赤坂シティ法律事務所・弁護士(東京第一弁護士会)。ビル管理・運営をはじめとして、不動産・建設全般をめぐる裁判事例で多くの実績を持っている。


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